경매 쉽게 알기 경매 절차 경매 공부하기

경매 쉽게 알기 경매 절차 경매 공부하기

부동산 경매 낙찰 후 가장 신경이 쓰이는 부분은 바로 점유자 명도 부분입니다. 특히 이사비를 과도하게 요구하는 임차인이 있다더라, 집을 엉망으로 해놓고 나간다더라, 못 나간다고 고함부터 지르고 말이 안 통하더라 등등 너무 많은 썰을 들어서 최우선으로 겁부터 나고 걱정이 앞섭니다. 그래서 오늘은 혹시 있을지 모를 인도명령 강제집행 절차에 관하여 공부해 보도록 하겠습니다. 경매에서 낙찰이 되면 점유 중인 소유자 아니면 임차인을 내보내는 절차를 명도입니다.

법원에서 낙찰을 받고 나서 매각허가결정이 나면 이 물건과 관련이 있는 사람임을 확인하고 연관된 서류를 열람할 수 있습니다. 이 서류에서 점유 중인 소유자 아니면 임차인의 연락처를 알 수 있으며, 이제 명도를 해볼 수 있습니다.

매각 공고 및 매각 기일

최초 매각일로부터 14일 이전에 신문에 매각 공고를 해야 하며 그 외 상세한 내용은 최고법원 경매정보 사이트에 공고가 됩니다. 매각 기일은 입찰일을 뜻하는데 입찰자는 법원에서 공지한 입찰 마감시간까지 입찰서와 예치금을 제출해야만 합니다. 입찰 금액 중 최고가를 입찰서에 적어 제시한 자를 최고가 매수 신고인 아니면 낙찰자라고 합니다. 만약 입찰자가 없을 시 유찰이 되며 재입찰 아니면 재경매가 진행될 수 있습니다.

매각 허가 다짐 및 확정

매각 허가 결정은 낙찰일로부터 7일 후에 결정되는데요. 7일 동안 최고가 매수 신고인의 결격 사유 아니면 경매 매각 절차상의 하자 여부를 법원에서 심사하며 이상 없을 시 매각 허가 결정이 됩니다. 이 시기 동안 해당 물건에 치명적인 하자를 발견하거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있음을 발견했을 시 낙찰자는 매각 불허가 신청을 통해 낙찰을 취소할 수 있습니다.

매각 허가 다짐 후 7일 이내에 이의 신청 아니면 항고가 없을 시 매각허가결정의 확정이 나며 최고가 매수 신고인은 비로소 낙찰자가 됩니다.

낙찰자로 최종 결정이 되면 법원은 잔금에 대한 대금 지급 기한을 정하여 통지서를 낙찰자에게 발송합니다.

인도명령 강제집행 과정

위와 같은 방식으로 명도가 잘 진행이 되면 다행이지만, 그렇지 않다면 강제로 집행하는 인도명령 제도를 이용하여 명도를 진행하는 것입니다. 명도는 협상으로 해서 빨리 끝나지만, 인도명령으로 강제 집행을 하기까지는 시간이 많이 걸립니다. 협상이 안되어서 법원에서 인도결정이 되면 인도명령 결정문이 점유자에게 송달됩니다. 이같은 경우애 점유자가 결정문을 받지 않으면 3일동안 3번의 송달을 합니다. 이것을 모두 받지 않으면 법원에서 주소를 재확인하는 주소보정명령을 냅니다.

낙찰자는 이 주소보정명령을 가지고 주민센터에 가셔서 점유자의 주민등록초본을 열람하여 초본의 주소로 다시 한번 인도명령 결정문을 송달합니다. 똑같이 3번의 송달을 했는데 점유자가 또 받지 않아 법원으로 반송이 되면 특별송달을 진행합니다. 특별송달은 야간이나 휴일에 송달하는 것을 말하고, 이것도 받지 않을 경우 공시송달을 진행합니다.

자주 묻는 질문