전월세전환율 2 (현실 활용 해보)

전월세전환율 2 (현실 활용 해보)

전편의 내용에 이어서 얘기해 보겠습니다.

전월세 보증금과 전환율

전월세 보증금은 월세나 3월세를 지불할 때 임차인이 집주인에게 보증금으로 내는 금액입니다. 보증금의 금액은 주택의 전세가격, 월세가격, 지역, 건물의 상태 등에 영향을 받으며 여러가지 요소들이 고려됩니다. 한국감정원은 전국주택가격동향조사에 따라 전월세전환율을 발표하고 있습니다. 이 전월세 전환율은 지역마다. 다르며, 서울의 경우 서울시 홈페이지에서 주택 전월세전환율을 공표하고 있습니다. 전월세 전환율은 보증금과 월세의 비율을 나타내는 지표입니다.

예를 들어, 만약 보증금이 1억원이고 전환율이 80라면 매달 월세로 약 8만원을 지출해야 합니다. 이는 전월세 전환율을 통해 월세를 쉽게 계산할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 서울시 홈페이지에서 제공하는 주택 전월세전환율을 확인하면 여러가지 지역의 전환율을 확인할 수 있습니다.

전월세 비교

3억원의 전세와 보증금 5천만원에 70만원 월세를 비교 해석하는 것입니다.

Case 1월세로 전환하면서 생겨나는 보증금 차액 : 3억원-5천만원 = 2억 5천만원법정 전월세 전환율 적용 : 2억 5천만원 x 5% = 1250만원 / 12개월 = 104만원

만약 기준금리가 1 시절이었던 지난해 이맘때의 경우엔 어땠을까 비교해보자.

Case 2월세로 전환하면서 생겨나는 보증금 차액 3억원5천만원 2억 5천만원법정 전월세 전환율 적용 2억 5천만원 x 3 750만원 12개월 62.5만원

현재 전월세 전환율이 5 일 때는 3억원의 전세는 5천만원 보증금의 104만원 월세가 적절한 가격이며, 1년 전 전월세 전환율이 3 일 때는 3억원의 전세는 5천만원 보증금의 62.5만원의 월세가 적절한 가격입니다.

월세 보증금 산정 방법

월세 보증금은 다음과 같은 방법을 통해 산정됩니다. 전월세 전환율을 확인합니다. 전세가격을 고려하여 적절한 월세 가격을 설정합니다. 월세 가격과 전환율을 곱하여 보증금 지불을 계산합니다. 이렇게 산정된 보증금은 임차인이 집주인에게 지불하며, 임대기간 종료 시에는 보증금 지불을 돌려받게 됩니다. 보증금은 임대기간 동안 주택을 손상시키지 않는 등의 조건을 지킨 경우에 전액 환불됩니다.

월세 가격 상승에 세입자의 고통 심화

기준 금리가 연 3에 도달하면서 대출 금리 상승으로 부동산 시간이 멈춘 지 몇 달이 지나가고 있습니다. 초기에는 금리 상승으로 인해 부동산 심리가 빠르게 냉각되었고, 단 시간 내에 드라마틱하게 오른 부동산 가격이 조정 및 하락기를 맞을 것이란 이야기가 주를 이루었다. 모든 기사 및 블로그, 유튜브의 시선은 부동산 가격 하락에만 집중을 하고 있었습니다.

그도 그럴 것이 현재 매수 심리가 죽은 채로 지내온지 1년 정도의 시간이 흘렀고, 급격한 금리 인상이 가속화되고 매수 관망세가 확대되고 부동산 매매는 거래 절벽을 맞이하면서 매매 가격이 떨어지는 추세입니다.

부동산 시장이 거래가 되지 않자 집주인들은 매매 물건을 전세물건으로 돌리면서 전세물량이 쌓이고 또한 전세자금 대출 금리도 같이 급등을 하였기에 전세를 기피하게 되고 전세 가격도 하락하는 시기가 된 것입니다.

월세 가격 상승이 불러올 전세 가격 상승

근시안적으로는 금리 인상에 대한 포커스는 매매 및 전세 가격 하락과 월세 가격 상승에만 맞춰지고 있습니다. 하지만 우리는 한걸음 더 나아가 미래를 예측해보시면 좋을 것입니다. 이런 현상이 지속된다면 전월세 전환율이 전세자금 대출금리와 동등해지는 시점이 올 것이고, 이 시점 이후로는 월세보다. 전세를 선호하는 시기가 도래할 것입니다. 전세를 선호하게 되고 전세 물량을 소화하게 되고 전세 가격이 올라가면 이는 다시 매매가를 밀어 올리는 수순으로 발전할 가능성도 있습니다.

전세계약갱신청구권을 사용한 후, 세입자의 사정으로 더 거주를 원한다면?

그런데, 전세입자들이 전세계약갱신청구권을 사용하고 4년을 거주하였습니다. 계약 만료일자가 다가오는데 임차인이 이사날짜가 맞지 않아서 두 달 가량을 더 거주를 하고 싶다고 할 경우 어떠한 방식으로 해야 할까요? 이럴 때는 새롭게 전세계약이나 월세합의를 하더라고 또다시 전월세계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 따라서 자유로운 방식으로 새롭게 작성하시면 됩니다.

가장 좋은 방법으로는 2년짜리의 월세합의를 새로 하는 것입니다. 세입자들이 요구하는 두 달의 기간 동안에 에 대해 전월세전환율을 참조하여 논리적인 가격을 설정하고 두 달이 지난 나머지 22개월의 기간에는 기존월세금액에서 2배 이상 높게 책정을 합니다. 특약조건으로 월세 퇴거를 요청할 경우 언제든지 합의를 해지할 수 있다는 문구도 넣어 두도록 합니다.

자주 묻는 질문