주택임대사업자 분리과세 선택 시 소득세 계산법

주택임대사업자 분리과세 선택 시 소득세 계산법

임대소득에 있어서 간주임대료가 해당되는 것과 적용되지 않는 것은 세테크에서 큰 차이를 줍니다. 간주임대료 적용조건을 이해하고 최대한 절세하는 방향으로 가야하는데요. 오늘 간주임대료에 대해 소득세, 분리과세, 주택수에 따져서 계산법을 아라보겠습니다. 주택임대 소득에 대한 세금은 여러 요소를 고려하여 계산됩니다. 이 중에는 월세 수입 뿐만 아니라 간주임대료라는 개념도 포함되어 있습니다. 간주임대료란, 임대인이 받은 예치금을 은행에 예치한 금액으로 간주하고 이를 임대소득으로 산정하는 것을 의미합니다.

소득세 간주임대료 신고하기, 분리과세, 종합과세

3억원을 초과하지 않는 한 주택을 공동으로 소유하더라도 1주택으로 간주해야하는 것은 필요한 점입니다. 간주임대료를 계산할 때는 해당 주택의 수와 가격이 이미 제시한 기준에 부합하는지 확인해야 합니다. 임대소득을 환산한 후, 3주택 이상이거나 총 가격이 3억원 이상인 주택을 보유하고 있는지 확인해야 합니다. 그런 다음 연간 소득을 계산하고 소득세를 납부하면 됩니다. 3주택 이상을 보유하면서 월세 수입이 2천만원 이상인 경우, 분리과세 아니면 종합과세 중에서 선택할 수 있습니다.

분리과세를 선택하면 임대사업자로 등록했는지 여부에 따라 세금이 달라집니다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우 필요경비율은 50, 기본공제금액은 200만원입니다. 그러나 임대사업자로 등록한 경우 필요경비율은 60, 기본공제금액은 400만원입니다.

간주임대료 계산

간주임대료의 이율 변동도 주목해야 합니다. 예를 들어, 현재 예금 이율이 1.2이지만 내년에는 2.9로 상승합니다. 그리고 보증금 3억원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료가 부과됩니다. 따라서 5억원의 보증금이 있는 경우, 5억원 3억원 x 60 x 1.2로 간주임대료를 계산할 수 있습니다. 간주임대료 계산기를 이용하면 추측 세금을 빠르게 계산할 수 있습니다.

간주임대료 임대사업자 계산하기 상가, 주택수

임대주택뿐만 아니라 상가부분도 간주임대료 계산에 포함됩니다. 예를 들어, 현재 예치금을 은행에 예치했다면, 그 이율이 1.2이므로 보증금이 5천만원이라면, 60만원이 간주임대료로 계산됩니다. 그러나 2023년에는 이율이 2.9로 오르므로, 간주임대료 부분에 대해 이해하고 준비하게 됩니다. 주택의 경우, 3채 이상부터 간주임대료를 계산하지만, 상가의 경우는 부가세 과세대상에 상관없이 간주임대료를 계산합니다.

상가와 주택의 면적 비율에 따라 과세여부도 달라질 수 있습니다. 주택 넓이가 큰 경우에는 주택으로, 상가 넓이가 큰 경우에는 상가로 과세됩니다. 이 정보는 건축물대장에 기재되어 있습니다. 상가를 대출로 구매하고 월세로 대출금을 상환하는 경우, 종합소득세나 부가가치세 부담이 클 수 있습니다. 이런 경우, 이자납입내역서를 제출하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

상가 간주임대료 어떠한 방식으로 계산할까? 주택수 계산?

상가주택이건 상가건물이건 상가가 있는 부분에 한하여 계산하는 것입니다. 현재 예치금을 예금에 넣는다고 한다면 1.2%이므로 5천만원이라면 1.2%를 곱해서 60만원이 간주임대료라고 할 수 있습니다. 2023년은 2.9%이므로 간주임대료 구간이라면 올해를 준비해야합니다. 주택의 경우는 3채 이상부터 간주임대료를 측정하지만 상가의 경우에는 부가세 과세대상에 주택수 상관없이 모두 간주임대료를 계산합니다.

만약 주택의 면적과 상가의 면적의 비율로 보았을 때 상가가 더 크다면 상가로 치부되고 주택이 크다면 주택으로 치부됩니다. 따라서 과세와 면세가 달라질 수도 있습니다. 건축물대장에 보통 나와있습니다. 대출로 상가를 구매해서 월세를 통해 대출을 갚고 있다면야 종합소득세나 부가가치세가 많이 나올 것입니다.

등등 알고 싶은 사항

1. 월세랑 별도로 관리비 이유로 받는 돈도 소득으로 신고해야 될까요? 관리비를 신고해야 하는지 여부는 관리비의 실제 사용액과 받은 금액의 차이에 따라 달라집니다. 만약 관리비의 실제 사용액과 받은 금액이 같다면, 예를 들어 수도료가 한 달에 2만 원이 나왔고 2만 원을 받아서 2만 원을 내는 경우라면, 이 경우에는 별도로 신고할 필요가 없습니다. 하지만 관리비의 실제 사용액보다. 더 많은 금액을 받는다면, 예를 들어 수도료가 한 달에 2만 원이 나왔는데 3만 원을 받는 경우라면, 이 경우에는 받은 금액 중 1만 원은 월세 소득으로 간주되어 신고해야 합니다.

2. 주택임대사업자라면 세금 혜택이 더 있나? 주택임대사업자는 정부와 10년간 임대를 약속한 분들로서 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 일반적으로 주택임대소득의 필요경비는 50로 인정되지만, 주택임대사업자는 60로 인정받아 세금을 덜 낼 수 있습니다.

자주 묻는 질문