부동산 기초_아파트 주택 재건축 사업 추진 절차

부동산 기초_아파트 주택 재건축 사업 추진 절차

서울에는 더이상 신규 택지가 없습니다.. 기존의 주택을 재개발 혹은 재건축을 통해 공급을 해야합니다. 특히 서울은 옛날의 아파트가 많아 재건축 사업을 대기하는 단지가 많습니다.. 그래서 오늘은 재개발재건축 중 아파트 주택의 재건축 사업 추진 절차에 관하여 알아봅시다. 재건축과 재개발의 차이점은 지난 포스팅에서 확인하실 수 있습니다. 사업절차를 살펴보기 전에, 재건축사업이란 무엇일까? 정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업다.

공동주택의 사업을 개시하기 위해서는 안전진단이 필수이며, 조합원은 건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합창립에 찬성한 자만 가입이 가능합니다. 재건축사업은 거의 모든 공공사업이 아니기 때문에 주거이전비 등의 보상이 없습니다..

기본계획건설 기본계획 수립시에는 기본계획서를 작성합니다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 기본계획을 수립하며, 시장은 5년마다. 타당성 여부를 검토하고 이 결과를 기본계획에 반영해야 합니다. 수립된 내용을 주민에게 14일 이상 공람하여 주민 의견을 수렴합니다. 지방의회의 의견도 수렴한 뒤 각 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 확정된 계획은 각 지역 시장이 지방단치단체를 통해 고시합니다. 토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 시장군수에게 제출합니다.

제출 서류로는 안전진단 요청서와 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진이 있습니다. 요청을 받은 구청에서 설계기준 및 현재 상태, 구조안정성, 건축마감 및 설비 노후 상태, 주거환경을 평가합니다.

가장 필요한 토지확보

지주택을 설립하기 위해서는 80 이상의 토지 사용 권원을 확보한 후 시장, 군수, 구청장에게 신고한 뒤 인가를 받아야 합니다. 조합설립인가 신청 단계에서는 80 확보, 사업인가승인 단계는 95 확보, 착공 시에는 100 확보가 되어야 합니다. 95까지만 확보가 되어도 각종 인허가 절차를 예비로 개시할 수 있으므로 사업 진행은 가능합니다. 통상적으로 토지 확보가 95 이상 이루어지면 사업이 순항할 것으로 간주해 사업의 성공 가능성이 꽤나 높아진다고 볼 수 있습니다.

하지만 토지의 원소유자, 즉 사업 예정부지에 거주하고 있는 사람들이 쉽게 동의해주지 않기 때문에 토지 확보가 만만치 않다고 합니다. 따라서 사업진행은 저절로 지연되고 장기화되게 됩니다. 사업이 장기화된다면 그만큼 비용 지출이 커져 지주택의 장점인 저렴한 가격도 무의미하게 되고 나중에 추가분담금으로 되돌아오게 됩니다.

지역주택조합 탈퇴방법

지역주택조합에 가입을 했더라도 탈퇴방법이 없는 것은 아닙니다. 하지만 절차가 까다롭고 시간이 오래 걸리기 때문에 가입 전 심사숙고해야 합니다. 사망이나 이민, 파산 등의 부득정 사유가 있다면야 가능하지만 예전에는 사실상 임의탈퇴는 불가능했습니다. 탈퇴를 한다고 하면 처음 납부했던 가입비와 조합분담금을 전혀 돌려받지 못하는 것이 당연했고 또한 위약금까지 내야 하는 경우도 있었습니다. 2020년 12월 11일에 주택법이 일부 개정되고 이런 부분들이 개선되었다고 하지만 계약 내용 자체에 문제가 있거나 설명과 꽤나 다른 경우 등에만 법의 도움을 받을 수 있습니다.

관리처분계획 단계

조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 거래를 체결한 날부터 120일 이내에 사업시행인가 내용 및 분양에 연관된 내용을 토지등 소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 혹은 건축물의 내역 등 다음의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없습니다.고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례 연장할 있습니다.

조합은 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 혹은 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지건축물을 포함로 정하거나 조합원 혹은 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 있습니다. 이 잔여분이 저희들이 알고있는 일반분양 물량입니다. 관리처분계획 건설 관리처분계획이란 조합원이 출자한 재산권의 평가방법입니다.

자주 묻는 질문