입주권과 분양권의 차이(첫 부동산 매매시도 인생의 쓴 맛)

입주권과 분양권의 차이(첫 부동산 매매시도 인생의 쓴 맛)

대부분의 사람들이 분양권과 입주권이 큰 차이가 없는 유사한 것으로 생각을 합니다. 하지만 분양권과 입주권은 가격, 세금 등등 다른 부분이 많습니다. 분양권은 조합원이 아닌 청약자격이 있는 일반 수요자가 청약홈을 통해 당첨되어 새집을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권이란 재개발재건축 사업으로 집을 잃게 된 조합원에게 새집에 입주할 수 있는 권리를 주는 것을 말합니다. 재개발재건축 사업으로 관리처분계획이 인가되면 이전 주택이 철거되지 않아도 기존의 주택이 철거된 것으로 보고 조합원 입주권이 생기게 됩니다.

그러므로 입주권 매매는 조합원과의 거래이고 분양권 매매는 청약에 당첨된 사람과의 거래라고 생각하면 됩니다.

입주권과 분양권의 취득세 적용

입주권의 경우 취득세 적용 방법과 세율 등이 분양권과 차이가 있습니다. 입주권의 경우 관리처분계획인가 시 토지 취득세, 소유권 이전 등기 시 주택 취득세를 납부하게 되어, 토지와 건물 취득이 분리되는 부분이 있습니다. 특히, 최초 토지 취득세를 납부하게 될 경우 취득세율이 주택에 대한 취득세율이 아닌 주택 외 취득세율로 적용되어 4.0 지방교육세, 농어촌특별세 포함 시 4.6 를 적용받습니다.

분양권의 경우 일반적인 주택에 대한 취득세율이 적용되며, 다만, 다주택자의 경우 다주택자에 대한 취득세율이 적용됩니다.

분양권과 입주권의 취득세 차이

분양권은 소유권이전등기등기전 까지는 주택으로 취급하지 않으므로 매수할 때 취득세가 없습니다. 입주할 때 주택으로 취득세를 납부하면 됩니다. 또 청약당첨일부터 잔금지급일까지 채권으로 보기 때문에 재산세, 종합부동산세의 과세대상이 되지 않습니다. 반면 입주권은 멸실상태의 토지에 대한 취득세와 완공 후 건물에 대한 취득세 이렇게 2번을 납부해야 합니다. 또 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물권으로 간주해서 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 과세대상이 됩니다.

분양권 입주권 매수방법

분양권, 입주권 모두 매매를 통해 취득이 가능합니다. 분양권 자격증 취득 방법 최초 청약통장을 활용하여 청약에 당첨 시 수분양자로서 분양권 취득이 가능합니다. 또한 분양권에 프리미엄을 얹어 주고도 취득이 가능합니다. 부동산 경기가 좋은 경우 이전 분양권의 분양가에 플러스 프리미엄이 붙어서 거래가 되는 경우가 많습니다.. 반면 부동산 경기가 침체기에는 최초 분양가 보다도 낮은 금액 마피마이너스 프리미엄에도 분양권을 취득할 있습니다.

분양권의 경우 최초 계약금 10만 납부하고 중도금의 경우 대부분 무이자로 지원이 되기 때문에 적은 돈을 투자하고도 취득할수 있는 혜택이 있습니다. 입주권 자격증 취득 방법 입주권은 재건축 아니면 재개발이 확정된 지역의 조합원들이 갖고 있는 입주권에 프리미엄을 증가해서 취득하는 방식으로 진행됩니다.

단순히 취득금액과 시세의 차익만을 본다면 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다. 그러나 입주권은 분양권보다. 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다고 단정할 수만은 없습니다.. 입주권과 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생합니다. 입주권을 취득한 경우, 두 번에 걸쳐 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식입니다.

그러므로 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용됩니다. 반면에 분양권은 취득 시점에 내야 하는 세금은 없고, 주택이 완공되는 시점에 등기 후 납부합니다. 취득세에 해당되는 세율은 분양권 취득 시기에 따라 달라지니 유의해야 합니다.

입주까지 소요되는 시간

분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 명확합니다. 하지만 당첨이 어려운 단점이 있습니다. 인기가 좋은 아파트는 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘어선다. 청약을 로또 당첨이라고 부르는 이유다.

입주권은 분양권보다. 취득이 훨씬 쉽습니다. 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특수한 사정이 없는 한 취득할 있습니다.

다만, 분양권과 달리 재개발재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 중단되는 경우도 있어 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 불투명합니다. 보통 재개발재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 소요됩니다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발재건축 사업지의 주택 등을 매수했더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우도 연마다 있습니다.

분양권과 입주권의 양도소득세 차이

분양권과 입주권은 둘 다. 양도소득세를 납부해야 합니다. 분양권은 1년 이내 매도할 때 70, 2년 이내 매도할 때 60의 양도세율이 적용되며 입주권은 1년 이내 매도할 때 70, 2년 이내 매도할 때 60, 이후 기본세율이 적용됩니다. 하지만 부동산 정책 등이 자주 바뀌는 최근 동안 구체적인 사항은 세무서 아니면 세무 전문가 사무실과 상담할 것을 추천드립니다.

자주 묻는 질문